Koppeling verhuurvergunning aan puntenstelsel in strijd met de wet

In Groningen wil het College een vergunningenstelsel in het leven roepen voor studentenpanden, waarbij is geregeld dat die verhuur alleen mag plaatsvinden wanneer er verhuurd wordt volgens het puntensysteem.
De sanctie op het niet naleven van die eis is het niet verstrekken of intrekken van de vergunning, waardoor een eigenaar de exploitatie van zijn bezit zou moeten staken.

Los van de vragen op welke wijze dit moet worden ingevoerd en welke gevolgen dit heeft ten aanzien van bestaande situaties, geldt dat deze vergunning-eis niet op de wet te baseren is.

Het Nederlandse contractenrecht heeft immers als uitgangspunt dat sprake is van contractsvrijheid van partijen. Slechts indien sprake is van strijd met de wet of de openbare orde is een overeenkomst nietig, dan wel kan de vernietigbaarheid worden ingeroepen.

Voor huurprijzen geldt geen dwingende wettelijk voorgeschreven huurprijs- of huurprijsberekening-systematiek. Uitgangspunt is, zoals gezegd, contractsvrijheid. Wanneer twee marktpartijen, een huurder en een verhuurder, een prijs afspreken, is dat een rechtsgeldige huurprijs.

Voor woonruimte geldt dat een huurder zich tot de Huurcommissie kan wenden met het verzoek op die prijs in te grijpen. Totdat de Huurcommissie dat gedaan heeft en de prijs bij wijze van bindend advies heeft vastgesteld, geldt de tussen partijen overeengekomen prijs.
Overigens staat natuurlijk binnen acht weken na datum van de uitspraak van de Huurcommissie de gang naar de kantonrechter open om het advies van de Huurcommissie terzijde te stellen.

Wat de gemeente Groningen nu wil, is een inbreuk op de contractsvrijheid van partijen. Het is goed voor te stellen dat studenten in een mooi pand in het centrum met goede voorzieningen daar graag meer voor willen betalen en bij wijze van gentlemen’s agreement niet naar de Huurcommissie zullen willen gaan omdat zij dat zelf ook niet redelijk vinden gezien de kwaliteit van het gehuurde.

Waarom zou de gemeente dan actief moeten kunnen toetsen of opleggen dat het puntensysteem wordt nageleefd in zo’n situatie?
De gemeente kan wel een Huurteam op de huurders af sturen, maar als die niet naar de Huurcommissie willen, kan de gemeente niet afdwingen dat er volgens het puntensysteem wordt verhuurd.

Via een gemeentelijke verordening probeert de gemeente nu toch iets voor elkaar te krijgen waarvoor geen enkele wettelijke basis voorhanden is, namelijk het dwingend voorschrijven van huurprijsniveaus. Dat kan zomaar niet; daartoe is de gemeente niet bevoegd. Een dergelijke bevoegdheid heeft alleen de wetgever, de Tweede en de Eerste Kamer. Kortom, het Burgerlijk Wetboek zal daarvoor moeten worden aangepast.

Het voorgestelde vergunningenstelsel is een zware inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder en op diens exploitatiemogelijkheden. Per saldo zal het waarschijnlijk leiden tot de afname van verhuurde studentenwoningen. Het middel is dus niet geschikt; de kamernood zal alleen nog maar stijgen. Wanneer de overheid wil dat de markt lagere huurprijzen gaat hanteren, zit er voor haar maar één ding op: zelf zoveel studentenwoningen bouwen dat in de markt de prijzen dalen.
Het vergunningenstelsel waarbij een koppeling van de huurprijs van het puntensysteem aan de vergunning om kamers te mogen verhuren is opgenomen is in strijd met beginsel van burgerlijk recht dat partijen de vrijheid hebben om met elkaar te contracteren tenzij iets uitdrukkelijk verboden is. Totdat er een uitdrukkelijk verbod in de wet staat dat er niet verhuurd mag worden boven het puntensysteem, is een dergelijke verordening in strijd met de wet.

 

< Terug naar overzicht